2019年房地产泡沫破灭?观点分享:推测房地产崩溃的终极时间

关于房价的问题,很多人,议论纷纷。但从1998年开始的,近二十年的房地产商品化历史,无情的打击了看空者,房价一次一次的调控,一次一次的再创新高。到今天,房价会跌,股票会涨,成了最经典的笑话。那么房价真的可以无限上涨吗?

弄清房价是否上涨,就要弄明白市场为什么涨。房价的变化可以分成两个历史阶段,改革开放初到1998年。这一时期的房价上涨的主要动力,还在于大规模工业化,从改革开放开始,中国的生产力发生了惊人的变化,增长了几倍的工业产能得以释放,人们从缺衣少食,到自行车,家用电器各类工业用品大量出现。从出门步行,到大规模铁路航空的出现。工业化带来了工业人口的暴增。同时,为了刺激经济,巨量的货币投放,每年百分之四十的新增货币,人民币长期贬值,从兑美元2比1贬值到8比1。这一切都刺激了经济的增长,导致各类商业需求增多,房地产价格大幅上涨。   第二阶段主要从2001年开始到如今。从1997年开始的低增长持续了5年。随着中国经济的增长,加入世贸组织,开始了新的一轮工业化进程,短短数十年中国的各类工业产能成为世界第一,同时房地产市场开始了大规模金融化,也加速了房地产市场的增长,房价开始新一轮的增长。

展望未来,随着入市的完成,刺激的动力也逐步消退,各行各业出现产能过剩,经济领域的竞争也更加厉害。各个经济领域内,投资的回报率都很低。同时投资的门槛又很高,典型体现在工业商业用地价格很高,但企业的收益率却很低。越来越低的投资回报率,极大的降低了投资热情,加深了经济衰退。投资,消费,出口,拉动经济的三架马车,都降速行驶。经济增长的两大因素,主要依赖于供给与需求。

经济增长的两大因素,主要依赖于供给与需求。然而这一切都将在2019年左右,发生转变。为什么是2019年呢,为什么2019年房地产将迎来一个中期的大崩溃呢。核心就在于2019年是中期工业化和城镇化的顶点。2019年左右将发生两大重大的改变。

其一,中国的城镇化将完成。

2020年的城镇化将完成,在大城市生活过的人都知道,城市普遍存在民房,和城中村。中国的城中村也就是西方的贫民窟。城中村是工业化的产物,最大的容纳了农村去城市从事工业,商业服务业的人口。目前,我国的城镇化统计是百分之五十多,其实,这只是统计了有城市户口的人群。其实大量工厂的农村劳动力,和城市商业服务业劳动力,他们长期生活在城市,本质上脱离了农村,也属于城市化人口。如果这么加起来的话,中国的城镇化人口原高于实际数据。城中村,提供了大量的简易住房,极大的弥补了公共住房不足的现房。而2020年全国城镇化基本完成,城中村全国范围大规模的拆迁接近尾声,将引发经济衰退。城中村拆迁,是以买房人口的未来巨大牺牲换取的短期经济行为,这这场拆迁中,拆迁户凭借户口优势,获得巨额收益,拥有几间就房子,就换取了等面积的新房。政府,开放商,银行也分别获取巨额商业利益,只有买房人,背上了巨额的债务。这是用后面买房人的巨大牺牲来获得收益,是不公平的。到了2019年这场游戏就要中期结束了。虽然从长期来看,房地产市场存在是必须的。因为房子是有寿命的。到了2030年,2050年改革开放最早的房子已经50年,70年了,有拆迁改造的需要,房地产市还是被需要的。但是从一个中期角度看,房地产市场中期已经崩溃了。

大量的城中村拆迁,导致买房人付出了巨额的成本。目前普遍存在着一人买房,全家还贷的社会现象。中国是一个发展中国家,这么多年房价神奇的上涨之旅已经让很多相信房价不会下跌。改革开放后,中国经济的巨大变化,引发历史上最大规模的工业化和城镇化,约有几亿的人口从从事农业,居住在农村,改为从事工商业,居住在城市。这是一个了不起的成就。但是成功不代表就可以超越经济规律。就像,万有引力,再强大的炮弹,飞的多远都会,落在地面,即使宇宙飞船短期脱离了地面,能量耗完还要落回地面。而经济的核心规律是,生产和交换能长期流动起来。大规模的城中村拆迁,让大量人买房人背上巨额债务,让大量没有买房的租房人的劳动收入,都化为了房租。具体可以参照郑州的城中村拆迁,短短5年时间,从2011年到2016年,大规模的城中拆迁让房价上涨一倍,房租上涨5倍。房租从城中村的标间300元,上涨到小区标间的1500左右。房租占收入比从十比一,升到三比一。随着全国范围的城中拆迁到2020年结束,越来越多的人口的人口将背负的巨大的经济压力。而中国的法律只有企业破产法,没有个人破产法。房屋抵押贷款购买的住房出售时,必须先还清贷款。这两条约束了,房屋所有人,不能随便断供,不能随便卖出。另外很多人买的都是第一套房,如果卖了,又将回到租房时代。人们处于法律约束和家庭利益不会轻易弃房。因此为了保住房子,节衣缩食是必须的,消费的大规模下降,将导致经济衰退。具体表现在现在超市类,消费类企业出现衰退甚至亏损。从负债角度看,房子现在成了投资品,很多房地产企业为购房人提供首付贷,很多人采用亲戚借款,套取银行信用卡,套取银行消费贷款,充当首付,买房,采取以房养贷,高额负债买房为了后期收益的炒房团,月供占收入比例超过百分之六十的自住者,这些都是大规模存在的,都可以称为次级贷款者。即使首付来源正常,还款能力正常的贷款者,拥有很高的还款能力,这些主要是企业高管和私营企业人群,也有面对经济衰退时的工资调整,职位竞争,企业经营的亏损等各类风险。面临这些矛盾都将在2019年左右全面爆发。

第二个重大变化是,工业化中期内到达顶峰,人口增长到达顶峰。

从改革开放,中国大部分人很穷,几乎用不上什么工业品,到现在大规模工业品的普及。目前中国在很多领域成为了世界第一大消费市场,拥有上千万的人口从事电子产品生产,光富士康在国内就有直接就业人口120万,每年生产几十亿部手机,电脑,供应全中国和全世界。每年生产销售两千万辆汽车。每年新建住房几千万套。这些如此大的规模生产都将因消费下降而下降。而中国的人口,特别是青年人口也从2020年开始正式走下坡路。住房需求下降。

为什么是2019年,而是不是以前2012年,也不是以后2030年呢。为什么以前也搞城中村拆迁,也搞房地产调控,房价还不是越调控越上涨吗。这主要是因为2019年是矛盾最激烈的时期。以前城中拆迁,是拆了这个村,人们还会去下一个村,城中村的房东是自有土地建设,成本低。而全部拆完后,房租收入比将在全国范围内短期冲上顶峰,城市中拥有多套住商品房的个人和企业,依赖以租养贷的大量人群,持有的房屋成本远高于城中村房东。对房租的依赖性也远高于城中村的房东。高涨的房租收入比,将租房人群,买房人群的消费水平急剧下降,新增房地产消费的下降,引发新增房地产投资下降,导致房地产市场的衰退。而房地产市场的衰退又将加速经济衰退,形成了负循环。

以前也遇到经济危机后来经济又上新高峰,房价又上升。什么1997年亚洲金融危机,什么2008年次贷危机不都扛过去了嘛,为什么这一次就不同了。因为这一次与以往不同。以往都是外部危机,而且中国处于房地产市场增长中期,随后环境的变化,产业变革,经济又重新增长。三十年中国已经从东亚的封闭国家,变为了世界性的生产制造,贸易中心了。中国经济长期受国内政策调整的效率已经严重下降,市场扩张的脚步不再随国内政府的期望而改变,也不再受国内政策调整而改变。中国期望一个稳定的油价,利比亚人民却不满意他们的政府,发动内战,油价上涨。中国希望有一个和平的全球化贸易,欧洲人却说中国的倾销制造了欧洲国家一些行业的失业率上升,对中国采取惩罚关税,以保护国内市场。中国倡导一带一路建设,在相关国家大量投资,中途却被很多国家中止。中国希望和泰国以大米换高铁,结果泰国发生内乱,建设停止。中国拥有了世界性的制造,贸易市场,却无法干预世界市场。因此无法按照中国的需要和利益来扩大和改变市场。

世界市场无法控制,国内市场呢,可以利用政策来改变吗?长期来看,也是不能的。以汽车为例,中国汽车生产销售两千多万辆。而中国只有14亿人口,4亿家庭。而且目前,已经拥有3亿多保有量了,虽然顶级的富人,可以买入多辆汽车,但大部分普通家庭还是一到两辆。现在信贷比例为首付百分之三十,但是普通汽车价格在在10到20万,很多人的信用卡额度都够买辆汽车,银行信贷已经最大化了,。但是工业品的消费在信贷最大化时也存在极限。随着3亿多保有量的增长,每年两千万的生产量,随着保有量4亿多,5亿多,持续上涨,当大部分人的需求得到满足,新增消费需求自然会放慢,而只要需求放缓慢,就足以已发生行业的危机了。每年销售量下降两百万辆,五年内下降到1500万辆,这都足以引发整个汽车产业链的衰退了。除了汽车,其他工业品也一样。工业品需求的增长放缓,必然引起经济增长速度下降。一切商品长期看受市场经济的规律支配,政策调控只能改变短期市场,无法改变长期市场变化。

房地产也是如此,很多炒房人群,以租养贷人群,大量囤房人群都建立在房子需求会扩大的预期基础上。目前国内的城镇化水平很高,很多城市本地人都有一套房,买二套房是为子女准备的。没有住房的,或者房子比较旧比较破的,也可以通过政府安置房或拆迁获得房产。而外地人,存在者很多拥有城市住房,却没有迁移为城市户口现象。真实城镇化水平远高于数据。很多人推测中国的未来青年人群。90后。00后人群,预测房地产需求巨大。其实,除了未来人口下降因素外,很多年轻人的父母都拥有住房,未来城市的青年走入社会,可以和父母生活在一起,减少租房压力,很多青年人的父母拥有两套房,很多青年走入社会就有住房。另外在经济衰退的环境下,收入下降,房租也很低,买房不划算,买房需求下降。因此只要房租不再高速上涨,买房的需求增长就会开始变的缓慢,房产价格开始增长缓慢,投机和购买都开始下降,最终演变成经济衰退,房价大幅下跌。

历史上,面对经济放缓,扩张的货币财政政策,历次房地产调控引起的房地产价格下跌,后来不都是上涨了嘛。为什么2019年以后就不行了。这主要是因为,刺激作用已到尽头了。以往房地产调控,经济下滑,采用政策就能改变。现在却无效了。虽然可以降低贷款利率。但是面对昂贵的房价,即使贷款利率降到零。面对月供减少的几块百负担,也难以根本扭转住房人群的消费下降心理。贷款利率的下调同时将带来资本外流,汇率下跌,通胀加剧的恶果。降低首付可行不?目前首付以降低到百分之二十了,空间很小,即使在百分之二十的首付当中,很多人也是凑出来的。降低首付,月供还是要还的,还月供的压力,还会引起消费的下降。这就是为什么美国2002年搞的零首付,即使还月供的压力就足以美国经济崩溃了,在经济衰退条件下,降低利率,会减缓衰退,但是会造成汇率贬值。不降低利率,会加快衰退,加深衰退,引发更激烈的衰退,和汇率贬值。这也是为什么2002年开始,美国零利率零首付条件下,房地产的增长只维持了4年就不行了的原因。美国在前期不提升利率情况下,2001年到2003年,美元贬值。提升利率情况下,美元依然贬值。提升到足够高的位置,房地产泡沫又出现始破灭。2007年采取求市情况下,利率几乎又回到了零,房价还是在2008年到2010年进行探底。财政政策呢,面对失业,搞凯恩斯主义,路修好了再挖,挖好了再修的把戏也无法进行。大规模的政府性消费,只会带来利益的调整,和资产收益率下降。地铁修的多了,出租车公交车行业收入就减少了。修的铁路多了,新修的铁路,票价收入就会跟不上,只能亏损。如果提升铁路服务价格又会引发通胀。发行巨量债券可行不?巨量的发行债务只会让债务增长的越来越快,最终到达极限——财政失灵现象——财政收入都用来还债了。举例说,清政府巨额的战争赔款,严重压缩财政支出能力,无力消除社会矛盾,导致王朝崩溃,提升税收又将引发通胀。直接印钞就不用说了,通胀速度会更快。。

如果说房地产市场要崩溃,是否有更好的办法,是否前途黑暗。其实,顺从市场规律,让房地产市场崩溃,就是最好的解决办法。价格的调整,降低了买房人的经济负担,缓和了社会矛盾,减少的房地产投资,将进入新的领域,带来新的经济增长。长期看,经济衰退是无法阻挡经济增长的内在动力的,光明也将终究冲破黑暗。1900年的汽车出现,导致伦敦大规模马车夫的失业,但汽车带来了新的工业产能,带来了汽车修理,交通管理等新的交通服务业,解决了更多人的就业问题。1929年,美国的经济大萧条,后来大规模的科技投入,带来了第三次产业革命,引导美国成为世界第一经济强国,日本在1990年以后主动刺破房地产泡沫,通过调整产业政策,走上了新的经济增长之路。二十年的低通胀,低增长,日本依然成为了世界科技强国,经济强国。中国也一样,房地产的崩溃,将会引导资金流向更有价值的领域,带来产业升级,中国的经济将也更加健康,中国的发展也将更加充满活力,中国的前途也将更加光明。

(本文撰稿人 李博   发自河南南阳市)

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