2019年房地产泡沫破灭?观点分享:推测房地产崩溃的终极时间

关于房价的问题,很多人,议论纷纷。但从1998年开始的,近二十年的房地产商品化历史,无情的打击了看空者,房价一次一次的调控,一次一次的再创新高。到今天,房价会跌,股票会涨,成了最经典的笑话。那么房价真的可以无限上涨吗?

2019年房地产泡沫破灭

弄清房价是否上涨,就要弄明白市场为什么涨。房价的变化可以分成两个历史阶段,改革开放初到1998年。这一时期的房价上涨的主要动力,还在于大规模工业化,从改革开放开始,中国的生产力发生了惊人的变化,增长了几倍的工业产能得以释放,人们从缺衣少食,到自行车,家用电器各类工业用品大量出现。从出门步行,到大规模铁路航空的出现。工业化带来了工业人口的暴增。同时,为了刺激经济,巨量的货币投放,每年百分之四十的新增货币,人民币长期贬值,从兑美元2比1贬值到8比1。这一切都刺激了经济的增长,导致各类商业需求增多,房地产价格大幅上涨。   第二阶段主要从2001年开始到如今。从1997年开始的低增长持续了5年。随着中国经济的增长,加入世贸组织,开始了新的一轮工业化进程,短短数十年中国的各类工业产能成为世界第一,同时房地产市场开始了大规模金融化,也加速了房地产市场的增长,房价开始新一轮的增长。

展望未来,随着入市的完成,刺激的动力也逐步消退,各行各业出现产能过剩,经济领域的竞争也更加厉害。各个经济领域内,投资的回报率都很低。同时投资的门槛又很高,典型体现在工业商业用地价格很高,但企业的收益率却很低。越来越低的投资回报率,极大的降低了投资热情,加深了经济衰退。投资,消费,出口,拉动经济的三架马车,都降速行驶。经济增长的两大因素,主要依赖于供给与需求。

经济增长的两大因素,主要依赖于供给与需求。然而这一切都将在2019年左右,发生转变。为什么是2019年呢,为什么2019年房地产将迎来一个中期的大崩溃呢。核心就在于2019年是中期工业化和城镇化的顶点。2019年左右将发生两大重大的改变。

其一,中国的城镇化将完成。

2020年的城镇化将完成,在大城市生活过的人都知道,城市普遍存在民房,和城中村。中国的城中村也就是西方的贫民窟。城中村是工业化的产物,最大的容纳了农村去城市从事工业,商业服务业的人口。目前,我国的城镇化统计是百分之五十多,其实,这只是统计了有城市户口的人群。其实大量工厂的农村劳动力,和城市商业服务业劳动力,他们长期生活在城市,本质上脱离了农村,也属于城市化人口。如果这么加起来的话,中国的城镇化人口原高于实际数据。城中村,提供了大量的简易住房,极大的弥补了公共住房不足的现房。而2020年全国城镇化基本完成,城中村全国范围大规模的拆迁接近尾声,将引发经济衰退。城中村拆迁,是以买房人口的未来巨大牺牲换取的短期经济行为,这这场拆迁中,拆迁户凭借户口优势,获得巨额收益,拥有几间就房子,就换取了等面积的新房。政府,开放商,银行也分别获取巨额商业利益,只有买房人,背上了巨额的债务。这是用后面买房人的巨大牺牲来获得收益,是不公平的。到了2019年这场游戏就要中期结束了。虽然从长期来看,房地产市场存在是必须的。因为房子是有寿命的。到了2030年,2050年改革开放最早的房子已经50年,70年了,有拆迁改造的需要,房地产市还是被需要的。但是从一个中期角度看,房地产市场中期已经崩溃了。

大量的城中村拆迁,导致买房人付出了巨额的成本。目前普遍存在着一人买房,全家还贷的社会现象。中国是一个发展中国家,这么多年房价神奇的上涨之旅已经让很多相信房价不会下跌。改革开放后,中国经济的巨大变化,引发历史上最大规模的工业化和城镇化,约有几亿的人口从从事农业,居住在农村,改为从事工商业,居住在城市。这是一个了不起的成就。但是成功不代表就可以超越经济规律。就像,万有引力,再强大的炮弹,飞的多远都会,落在地面,即使宇宙飞船短期脱离了地面,能量耗完还要落回地面。而经济的核心规律是,生产和交换能长期流动起来。大规模的城中村拆迁,让大量人买房人背上巨额债务,让大量没有买房的租房人的劳动收入,都化为了房租。具体可以参照郑州的城中村拆迁,短短5年时间,从2011年到2016年,大规模的城中拆迁让房价上涨一倍,房租上涨5倍。房租从城中村的标间300元,上涨到小区标间的1500左右。房租占收入比从十比一,升到三比一。随着全国范围的城中拆迁到2020年结束,越来越多的人口的人口将背负的巨大的经济压力。而中国的法律只有企业破产法,没有个人破产法。房屋抵押贷款购买的住房出售时,必须先还清贷款。这两条约束了,房屋所有人,不能随便断供,不能随便卖出。另外很多人买的都是第一套房,如果卖了,又将回到租房时代。人们处于法律约束和家庭利益不会轻易弃房。因此为了保住房子,节衣缩食是必须的,消费的大规模下降,将导致经济衰退。具体表现在现在超市类,消费类企业出现衰退甚至亏损。从负债角度看,房子现在成了投资品,很多房地产企业为购房人提供首付贷,很多人采用亲戚借款,套取银行信用卡,套取银行消费贷款,充当首付,买房,采取以房养贷,高额负债买房为了后期收益的炒房团,月供占收入比例超过百分之六十的自住者,这些都是大规模存在的,都可以称为次级贷款者。即使首付来源正常,还款能力正常的贷款者,拥有很高的还款能力,这些主要是企业高管和私营企业人群,也有面对经济衰退时的工资调整,职位竞争,企业经营的亏损等各类风险。面临这些矛盾都将在2019年左右全面爆发。

第二个重大变化是,工业化中期内到达顶峰,人口增长到达顶峰。

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