随着调控“此起彼伏”，大湾区楼市正面临着重大变局！风险与机遇并存，但环顾大湾区发展趋势，城市规划、产业布局、交通利好等等利好都在往前海西岸发展，前海宝安之后，大湾区最新的流量风口正在酝酿爆发！
如何把握置业机遇，是观望还是寻求新的财富风口？
枪口瞄准临深之后，湾区投资客又该如何下手？
8月21日，深中壹城“深中时代·进击的大湾区”粤港澳大湾区投资价值高峰论坛，将邀请业界三位大咖现场对话，与您共同探讨湾区楼市未来趋势与投资置业选择等热门话题。
“深中时代，进击的大湾区”
粤港澳大湾区投资价值高峰论坛
时间
2021年8月21日 14:30开始
地点
马鞍岛西·深中通道（在建）黎村出口约2km·深中壹城营销中心
论坛嘉宾
邓志旺·深圳市经济学会副会长
陈小斌·深晚一兵时评创始人
卢韵如·深圳买房计划创始人/主笔
01.
深莞惠限购升级
珠江西岸-中山笑了？
今年以来，湾区楼市以深圳为核心点，开展了一轮又一轮的调控。
其中，东莞多次出台政策调控，并于近期推出“莞八条”；惠州也是在7月底被约谈后于8月9日出台调控政策，重点提到热门区域（大亚湾、惠阳）外地人只可以买1套房
调控如期而至，对于珠江东岸而言，不是好的信号。从“湾区大板块”的角度来看，湾区东岸楼市限购升级，不少原来打算买入东岸的人瞬间“房票”蒸发，与此同时，也“释放”不少“购房资金”！
而被释放的“购房资金”在“城市轮动”效应下，由珠江东岸涌向西岸。也是基于此，今年以来中山楼市非常火，近期尤甚！
首先，今年上半年购买中山一手住宅的客户中，深圳客占比约35.43%，同比上涨73.85%。（数据来源：乐有家研究中心）
再者，土地方面，目前中山楼面价已经突破1.6万/㎡。
最重要的是，中山新房备案价节节攀升，其中马鞍岛新房备案价将冲上4万/㎡。
自2019年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布至今，湾区发展进入到第三个年头！
在湾区发展大背景下，中山接下来依旧会火，“燃烧”路径由东至西蔓延，随着调控加剧，湾区楼市将面临大洗牌，深圳人也将持续向东，涌向中山。
02.
买中山≈买宝安
从发展规划看深圳人置业趋势！
中山楼市为何那么火？仔细研究了一下，发现有几点：
其一：中山是“三中心”+湾西枢纽，湾区发展重点！
中山定位是“承接珠江东、西岸两岸区域性交通枢纽”，是湾区的关键节点；还是港深、澳珠、广佛三大地理中心，广佛肇、深莞惠、珠中江三大经济圈中心，同时在深圳-前海自贸区、广州-南沙自贸区、珠海-横琴自贸区三大国家级自贸区辐射范围中心，是湾区发展重点！
其二：深圳都市圈加速推进，中山在深圳都市圈发展的轴线上。
根据粤港澳大湾区区域协同发展规划，深圳未来将携手湾区其他城市共建粤港澳国际一流湾区，将促进珠江口东西两岸融合互动。中山作为重点城市，位于主发展轴线以及次发展轴线交汇片区。
从深圳都市圈发展协同示意图，可以看到中山作为重要城市位于深圳都市圈发展轴线上，与深圳相连，也就是说未来深圳都市圈的发展与中山之间关系密切。
其三，深圳20分钟到中山马鞍岛，买中山等于买宝安。
马鞍岛是深中通道第一出口，也是深圳进入中山第一站，深中通道2024年建成通车后，从深圳宝安到中山，原来2小时的路程只需要约20分钟（参考：央视报道）。
深中通道示意图
再者，马鞍岛高起点擘划了“一轴、三心、九区、多廊”的发展布局，还有40所学校、13大城市公园等72大重量级顶配，将打造集智造产业、科技金融、健康医疗、生态居住功能为一体的智创滨海新城。
从通勤时间以及居住配套来看，未来工作在深圳，住在中山完全可行，所以中山深受深圳客喜爱。
图源：中山房叔
与中山隔伶仃洋相望的深圳宝安、前海早已经超过10万/㎡。而彼时的马鞍岛，房价大概2-3万/㎡，与深圳房价相比，价格还是非常有吸引力的。再者两地距离约20分钟，买中山马鞍岛相当于买深圳宝安。所以从去年开始，深圳人开始争先买入马鞍岛。
但目前，马鞍岛房价“站3冲4”，接下来是否还能继续买入？马鞍岛还有合适的机会吗？
03.
深中融合下一站
马鞍岛西：大湾区新的流量风口
城市价值，往往藏在发展规划中。而中山未来核心，湾区新的流量风口，同样藏在下面几张规划图中。
图一：中山“融湾发展、环湾向东”，发展重点在“主轴东”！
未来中山要融入大湾区，加入都市圈；推动城市环湾布局，向东发展。而深圳正是放在首位：未来将加快深中同城发展，打造半小时创新经济与宜居生活圈！
对此，中山将优化空间格局，构建“三核两带一轴多组团”的开发格局。其中发展主轴与1城市发展带在中山东部也有交汇核心点，是产业核心节点。从城市发展重点以及开发格局规划，基本可以判断，未来中山城市重点在“主轴东与城市发展带交汇处”！
图二：深中产业拓展走廊链接点-马鞍岛西是中山新流量风口。
宝安十四五规划纲要中，规划了“一轴、四廊、五核、多节点”，其中主轴107发展轴“竖”穿三大走廊，其中深中产业拓展走廊与滨海科技文化走廊相交，在茅洲河生态科技走廊和松白路科技创新走廊中，“环绕”中占据宝安规划C位。
从发展走向来看，宝安发展下一站有两个方向，一个沿着发展主轴向前海，发挥宝安“大前海”区位优势。另一个是沿着深中产业拓展走廊向西，与中山“会晤”。
图三：深中产业拓展走廊链接点-马鞍岛西是中山新流量风口。
中山未来重点打造“H”型市域产业空间发展格局，做强东部环湾创新发展带，打造高品质战略性新兴产业发展集聚区和深中一体化发展的首要承载区；做优西部优势产业升级带，成为大湾区特色产业升级示范带；打造珠江口东西两岸融合发展轴，高水平打造深圳-中山产业拓展走廊。
可以看到，在规划层面上，中山也做好跟“深圳对接”的准备了！未来中山不仅与深圳在发展规划上同频，目标也一样，将建造深圳-中山产业拓展走廊。
仔细一看，不难发现马鞍岛西在珠江口东西两岸融合发展轴以及中山东部环湾创新发展带上，是深中两城产业拓展走廊的链接重要节点；也是继马鞍岛后，中山又一个值得重点关注的片区！
04.
不到1/2马鞍岛价
百亿产业园+千亿小镇
马鞍岛西正处于价值爆发前夕！
据了解，马鞍岛西有高端技术产业能为片区赋予极大的价值想象空间；重点还是湾西核心的房价洼地，价值想象空间也比较大。
1、百亿产业园-马鞍岛西的“湾西智谷核心区”未来是湾区核心焦点。
根据5月下旬中山市自然资源局发布了《中山火炬开发区2420单元控制性详细规划（2021）》，深中通道第二出口-马鞍岛西（火炬区）东出口紧邻湾西智谷核心区。
规划显示，未来湾西智谷三地块分别定位发展高端装备制造业、健康医药产业项目以及光电及新一代信息技术产业这些高端高新技术产业。
在中山2021年重点前期预备项目计划表中，湾西智谷投资金额高达100亿。（数据来源：中山市重点项目工作领导小组办公室）
百亿级资金规划+高端技术产业园+深中通道出口，未来将助力片区成为湾西焦点！
深中通道建成后，湾西智谷产业园将凭借大力投资和交通优势，形成深中产业的重要平台，汇聚大量高端技术企业，吸引资本入驻，汇聚海量人才。
2、火炬智慧健康小镇创近千亿产值，为马鞍岛西创造经济效益，提升片区居住价值。
今年5月12日，在广东省发展改革委发布《广东省发展改革委关于公布广东省特色小镇清单管理名单的通知》中，马鞍岛西的火炬智慧健康小镇被列为特色小镇培育对象。
健康产业是中山成长最快、最好的产业之一，产值近1000亿元。（内容参考：首届中国模拟医学大会）
根据规划，未来火炬智慧健康小镇将建设成健康医药产业特色产业小镇，助力中山建设国家级生物医药科技创新区国际化研发与产业基地。
随着湾西智谷产业园以及火炬智慧健康小镇的建设推进，未来片区将汇聚大量的高新技术企业和高端人才，在为片区创造经济价值同时，也进一步提升片区的居住价值。
3、马鞍岛西不到1/2马鞍岛价，未来居住价值想象空间大。
目前马鞍岛西房价普遍低于2万/㎡，不到1/2马鞍岛价，可享受马鞍岛齐全配套以及区域发展红利。且随着产业发展，未来马鞍岛西居住价值将进一步提升，或看齐马鞍岛。
综上，不要紧盯马鞍岛，当下的马鞍岛西，可以说正处于价值爆发前夕，是湾区新的流量风口，建议湾区购房者转移一下关注点。
据了解，目前马鞍岛西的火炬智慧健康小镇有唯一一个在售住宅大盘-世茂、福晟联合打造的深中壹城，该项目与湾西智谷产业园一路之隔，占据了马鞍岛西绝佳位置且亮点不少，建议重点关注。
05.
马鞍岛西50万㎡品质大城
2分钟上深中通道，10分钟到马鞍岛
深中壹城与深中通道第一出口黎村相距仅2KM，占据深中通道火炬东入口桥头堡，2分钟链接深中通道，约10分钟抵达马鞍岛，坐享马鞍岛齐全配套以及发展利好。
项目周边有深茂铁路（在建）、广珠轻轨、城轨二号线（规划中）以及四大高速环绕，约30分钟可抵深圳，轻松畅达广深莞。
值得注意的是，目前马鞍岛新房已普遍在3万左右，部分新盘备案价逼近4万/㎡。而深中壹城新房仅1.6-1.7万/㎡，不到马鞍岛价格1/2，同时与周边1.5km范围内的项目相比，也有一定的优势，是低价买入的机会。
此外，深中壹城周边生活配套也非常成熟。
不仅项目配置有18班幼儿园(规划中)，2km范围内有火炬开发区第二中学（2019年10月动工建设，预计今年9月正式启动）；项目周边还有育英学校、黎村幼儿园、开发区中心小学、开发区第五小学、卓雅国际外语学校、开发区第一中学等名校；约10-15分钟可达以研究生教育为主的中山科技大学（规划中），从幼儿园到中学、研究生，为业主提供一站式齐全教育配套。
火炬开发区第二中学俯瞰效果图，图源：学校官微
还自建60000㎡商业中心、毗邻太阳城，项目周边有三大商圈环伺，两大公园簇拥，购物、饮食、休闲、娱乐一站式享有。
这样配套齐全且成熟的产品居住功能属性更强，其二手房保值增值以及流通性也更强。据了解深中壹城一期的二手房比周边项目高约2000元/㎡。
深中壹城是由品牌房企打造的建面约50万㎡的品质大城，选用中国物业百强Top25。在社区方面，加入国际化全龄段品质生活配置，还选用国内大师级别团队——专属设计35%绿化覆盖的东南亚风情园林。通过水景、林景、康乐、童趣，跑道、广场等社区配置，满足一家人的绿色健康生活需求。目前深中壹城二期在售，本期主推39栋建面约82-105㎡，小面积低总价，是目前片区内唯一一个全小区现楼交付项目，买入即可拥有！
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