程伟、尤众元
地产基建相关个股近期走出独立行情，我所于2月8日发布《基建行情的起因与最佳投资时机》，3月2日发布《无畏黑铁时代，地产投资正当时》，两文中的观点被市场走势完美验证。与之相比，在其他金融机构已有的研究中，大部分观点认为地产和基建未来只能沦为公共事业股，估值要向最低的银行、供水、供电等行业看齐，甚至因为地产调控的原因，地产估值必须比基建、银行等传统行业更低。九方金融研究所是少数提出：因为稳增长是当前政策制定者首先关注的重点，在消费和进出口增速下行且政府难以短期拉动的情况下，拉动投资保增长的方法大概率会受到政策制定者的青睐，投资中的基建投资和房地产投资会成为重点，地产和基建行业公司股价会因此受益，短期来看，二者可能出现明显超额受益，并且弹性较大，不会因为沦为公共事业类股票，成为市场的弃子。市场的走势验证了我们的观点。
自2020年起，地产被归类为“三傻”行业之一，甚至是“三傻”银保地中最“傻”的那个行业。基建，自2012年起，因为经济结构转型，一直被认为是遭到遗弃的传统行业，市场对这两个行业一直不予以关注。但是，地产近3周涨势惊人，刘副总理喊话后，地产指数从低位反弹超过20%，基建相关的建筑装饰、建筑材料等行业从去年下半年就走出与市场完全不同的独立上涨走势。当前，市场关心这种行情是否会持续，如何预判行情的结束时间点，两个行业中还有哪些机会，针对这些问题，本文对之前的观点进行回溯和对当前新的形势进行跟进。
本文针对当前形势再做出三个猜测：
地产基建的趋势性上涨行情在6月底之前仍然延续。本轮地产基建上涨的核心因素是当前经济处于下行阶段，政策制定者需要拉动投资进而对冲经济下行压力。短期来看，除了经济自身周期原因，海外战争和疫情冲击都对经济增长产生了压力，最新的经济数据尽管增强了我们对于成功稳增长的信心，但是，诸多高频数据显示中国经济下行压力仍存，当前最可靠的拉动经济的方式就是地产与基建，因此，短期内相关行业的利好政策会被不断释放。房地产方面，限购限贷的逐步取消，房贷利率不断下行等政策会刺激地产消费。基建方面，专项债以及其他方式筹集的资金开始不断投入，基建相关指标会不断改善。短期疫情尽管会冲击到房屋建造和基建项目完工，但是因为稳增长的目标，年内最终建成的项目应该不会减少。因此，地产基建行情的把握性较高。只有经济真正企稳，相关行情才可能结束，短期来看，我们研究所的诸多经济预测模型猜测经济可能于3季度企稳，因此2季度结束之前，行情结束的可能性不大，政策只有进一步放松而不是从紧。
地产的向上空间可能略高于基建。基建去年年底便开始启动，地产于去年全年处于下行趋势，这是因为诸多地产公司出现流动性危机，造成全板块快速下行。因此，从估值角度考虑，地产估值低于基建，向上空间更大。另外，基建因为项目有限，尤其是利润率可以接受的项目非常有限，对于经济的拉动持续性不足。地产与之不同，疫情后，全世界范围内房地产价格都出现了快速上涨，中国是少数房价稳定的国家。2021年，中国相关监管层运用诸多调控手段，成功稳住了房价，短期来看，即使房价出现小幅的上涨，也会被视为可以接受的范围，中国房地产行业当前处于政策调节空间较大的时间段，压力较小。因此，房地产政策制定当局可以从容地让房价小幅上涨，拉动销售，进而刺激房地产投资，房地产行业相关个股在近期走势强势，便是对这种预期的反映。最后，房地产行业与地方政府税收绑定力度较高，卖地收入和其他地产相关税收是地方政府的重要收入来源，近期地方政府的财政压力较大，地产相关利好释放的动力极大。
民营地产不会出现大规模破产，决策层救市方案逐步浮现。民营地产商在恒大违约之后，预售款的使用受到监管层更严格的监管，金融机构基本不释放新增贷款，甚至部分金融机构出现抽贷现象，居民因为担心烂尾楼，买房意愿大幅下降，因此民营地产迎来历史性的行业至暗时刻，即使是2008年的金融危机都没有到达如此可怕的境地。不少金融机构，尤其是以券商为代表的金融机构，以及部分地产从业人员认为民营地产可能出现大规模的破产，整个行业未来基本成为国企和央企的天下，甚至有阴谋论者可笑地认为政策制定者有意识地打压民营地产，这些观点在近期被市场走势和行业事件证伪。市场走势在前文已述，从行业事件看，近期决策层完全意识到民营地产对于经济的重要意义，拯救民营地产的手段已经大致呈现，在销售端，近期地方政府在限购限贷等方面予以宽松，货币政策上，尽管5年期LPR没有下调，但是房贷利率下行速度加快；在企业融资端，除了优质地产商如龙湖、旭辉和碧桂园等拿到并购贷款，发出债券或者票据等融资工具外，部分次优质但是高成长的民营地产通过银行背书的方式，开始尝试发行美元债，有传言新城控股可能成功发行一张利率合适且规模较大的美元债，如果成功，极有可能提振市场信心。对于出险企业，监管层帮助地产公司与金融机构协商，指导金融机构尽可能同意展期，龙光集团、融创中国等企业在债券、非标展期中，监管层扮演了重要角色，通过协商，尽可能让金融机构理解地产公司的难处，为地产公司求得喘息得机会。龙光集团的债务已经成功被展期，融创债务还未最终落地，但是当前情况已经较为乐观，并且融创与中国信达在监管层的帮助下，有可能达成土地交易，以平价出售部分土地，获得大量流动性。综上，尽管民营地产即将迎来债务到期高峰，但是政策层已经对各企业进行划分，有针对性地提供帮助，预计未来相关企业经营会逐步回暖，行业中民营成分破产论已经快被全面证伪。
综上，我们认为基建地产行情于2022年上半年持续，基建走势持续性略低于地产，民营地产不会出现全行业破产，部分优质民营地产商会出现投资机会。我们的经济模型显示M1拐点已经到来，预测房地产投资于3季度企稳，届时中国经济也会随之企稳，因此，在经济企稳之前，稳增长政策于上半年会持续释放，地产基建行情会持续，新经济相关个股可能于老经济企稳后，再次释放活力。
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