2016年香港寫字樓及商舖市場核心區與非核心區租金走勢呈現兩極化 料今年將持續

2016年香港寫字樓的租務主要由中區所帶動,新租賃多由中資機構包辦,支持中區甲級寫字樓租金在去年全年上升了8.4%;今年租金升勢將持續,但升幅將收窄至3至6%; 去年主要零售區的商舖租金跌勢逐季放緩,今年租金走勢有望喘定。 香港–(美國商業資訊)–領先全球的房地產服務商戴德梁行回顧2016年香港寫字樓及商舖租務市場的表現,指去年全港寫字樓平均租金上升了1.9%,當中中區的租金升幅領先各區,全年升幅達到8.4%,主要由租賃需求強勁的中資機構所帶動,而非核心區則因新供應較多而令租金受壓。本港零售市場自2014年開始持續低迷,但去年商舖租金的跌勢開始放緩,至年底部分核心區舖租的按季跌幅已不足1%。受惠於民生貨品的良好銷情,非核心區如屯門及元朗的舖租走勢跟核心區的截然不同,這種趨勢預料將延續至今年。

中區寫字樓租金在去年首季錄得強勁升幅,但於其後數季度放緩,及至第四季,中區甲級寫字樓租金為每月每實用平方呎120.09港元,按季升1.1%;超甲級寫字樓租金按季升1.4%至每月每平方呎134.21港元。截至第四季,港島南的租金為各區中最低,為29.36港元,但該區卻錄得全年最大的租金增長,達9.3%,升幅甚至高於中區。全年租金跌幅最多的是九龍其他地區,第四季的租金為33.96港元,按年跌3.2%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生表示:「中資機構的強勁租賃需求,是支撐中區租金整年上升的主要動力,而九龍東及九龍其他地區等非核心區則礙於需求不足,且待租樓面較多,影響租金走勢。唯一例外是港島南,受惠於港鐵南港島綫通車,令更多公司遷入該區,待租率在第四季急降4.8個百分點至14%,刺激該區寫字樓租金向上攀升。」

由於新供應預租速度較慢,本港整體寫字樓待租率在第四季升至7.2%,為去年全年最高水平,但值得注意的是,市場整體吸納量經歷了年中兩季的下跌後,於第四季回復正數。雖然中區在去年每季都出現負吸納量,全年合共釋出超過18.5萬平方呎樓面,但這並無影響其租金升幅。戴德梁行香港寫字樓部代理服務高級董事阮仲賢先生指出:「中資機構去年不惜高價搶位,故此支持了中區寫字樓租金的升勢。銀行及金融業於中區一枝獨秀,而保險業則為去年另一租賃主力,但保險公司大多選擇遷往非核心區,因有較大的樓面可配合其擴充或整合的需要。」

蕭氏補充說:「展望今年,我們認為中資機構將會繼續垂青中區寫字樓物業,而較注重成本控制的跨國企業則會繼續向非核心區遷移。目前中資機構在中區的租賃速度並沒有放緩的迹象,這將繼續為中區的租金帶來支持,預料全年将有3至6%的升幅。此外,今年本港甲级寫字樓供應預計達到290萬呎之多,當中約六成位於九龍東,若租賃條款吸引,預計短期內該區的租賃活動或會增加。」

回顧2016年,全年的訪港遊客數字*按年下跌了5.1%,但遊客量跌勢在去年末季逐漸減慢。不過,欠缺了遊客在奢侈品上的大額消費,珠寶鐘錶類貨品在2016年的銷貨額*亦較2013年的高峰水平下降了四成以上。過去三年間,各類貨品中只有民生類貨品如藥物、化妝品、食品、煙草及酒類的銷貨額仍錄得升幅,奢侈品則大跌。這對於核心零售區的商舖組合以至租金走勢都有重大影響。

沒有了奢侈品商舖的擴充需求,核心零售區的舖租自2014年年中已開始按季下跌,但跌勢在去年開始減慢,自第一季的按季跌5至7%,至第四季放緩至0.5至1.5%。戴德梁行執行董事、香港商舖部及寫字樓部代理服務主管林應威先生表示:「一線舖租在過去兩年經歷了長時間的調整,令核心零售區上的店舖類型出現變化,租金亦在去年年底開始接近穩定。」

由於消費模式轉向民生類別,零售商及投資者現都放眼於非核心區如屯門及元朗的民生店舖,支持該地區的租金升幅。截至第四季,屯門及元朗的主街舖租較2013年高峰期分別上升了44.1%及9.2%,對比核心零售區同期錄得40%至55%的跌幅,兩者差別明顯。

一線舖租跌勢放緩的同時,一線零售區的空置率亦見改善。第四季銅鑼灣、尖沙咀及中環的店舖空置率與第三季相約,旺角的空置率則進一步減少。林氏指出:「今年一線舖租有望開始穩定,上半年間的下調幅度將在5%以內,而預期民生類貨品的銷量在本年繼續增加,將有助非核心地區舖租的發展,預料屯門及元朗一線位置的舖租在上半年間有望上升3至5%。」

至於飲食業方面,大部分類型的食肆在過去六年都錄得營業額增長,但到了去年的增長率已跌至單位數字。食肆租金的升勢亦已逆轉,去年第四季一線零售區的食肆租金已見0.4至1.2%的按季負增長。林氏續稱:「目前暫未見飲食業界會出現重大的轉變因素,不過,業界承受租金上升的能力將會受制於業界本身的營運模式,故此我們預期食肆租金在上半年間會保持穩定,或有機會出現3至5%的輕微下調。」

* 基於2016年1月至11月已公布的相關數字,以及2016年12月的預計數字

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