随着保利地产(600048)龙头地产股半年业绩超预期，地产行业估值有望见底回升。地产行业出现分化，“具有优质资产、低负债、良好现金流”将成为行业分水岭。如深度布局粤港澳大湾区的香江控股(600162)等部分具有此特征的被低估的中小市值房地产上市公司，估值较低，基本面改善，未来将迎来较好的投资机遇。
地产龙头半年报业绩超预期，行业估值有望见底回升
2019年7月19日，保利地产2019年半年报快报显示，公司2019年上半年营业总收入约为711.6亿元，同比增长19.5%，较上年提升10.2个百分点营业利润同比增长39.3%，利润总额同比增长38.6%；归属于上市公司股东的净利润为103.5亿元，同比增长59.1%，较上年同期提升44个百分点。公司业绩释放超预期，盈利能力进一步提升。随着半年报业绩逐步出炉，保利地产股票最近走出一波上涨行情，估值出现修复式上涨，机构不断买入。
在过去的2018年，房地产行业被焦虑所笼罩。土地流拍、限制降价、去化困难……“活下去”愈发艰难。而在2018年，上市房企也在不断积极求变，进行战略调整、产品打造、营销加码，以及深耕主业外衍生的多元化方向等。在市场下行压力大增之时，整体地产股估值不断下行，出现了业绩靓丽但估值不断创新低的“困惑行情”。
华泰证券认为，在房企加速库存去化和销售回款的背景下，短期施工同比增速预计维持，而土地购置费的滞后确认虽然仍有一定韧性，但在土地市场降温下，同比增速大概率持续回落，将带动房地产投资增速回落。叠加宏观经济压力，行业政策环境将有所改善。近日，国家统计局公布 2019 年 1-6 月全国房地产开发投资及销售数据，销售投资继续回落，但大部分房企的上半年业绩大面积好于预期。
在行业调控的大背景下，市场普遍认为多年高增长的惯性将受阻，但龙头地产公司的业绩数据显示业绩均高于市场悲观预期，随着市场对所有地产公司的风险过度放大，部分负债少，基本面稳步改善的房企将面临较大的投资机遇。地产公司中，分两大类房企，一部分是高负债、高周转，但受宏观调控风险资金链非常吃紧；还有一部分低负债、低成本的公司，此类公司通过多年的积累，拥有大量优质资产的公司，并在近期有望逐步加快开发，开始加快释放业绩，提升公司经营效率，比如深度布局粤港澳大湾区的香江控股(600162)市值大幅低于按市场价重估后的净资产，有望迎来经营向上拐点。
“优质资产、低负债、良好现金流”将成为行业分水岭
而从资金上看，过去一年，房企资金面紧张形势不减。据同策研究院统计，百强房企中2018年1-11月销售额超过2017年的已达6成以上，预计7成以上百强房企销售业绩超过去年全年。但从财务报表来看，300多家上市房企中，近70家房企营收状况不甚理想，营收萎缩，企业资金面紧张。
7月24日晚间，金科地产集团股份有限公司发布公告表示，公司全资子公司拟平价收购资金面吃紧的新城控股集团股份有限公司下属6家房地产项目公司股权，交易完成后公司将持有6家房地产项目公司100%股权，预计成交总额约为17.21亿元。
“卖卖卖，买买买！”一面是资金吃紧的房企不断低价出让项目，一面是高周转的房企在收购项目。那到底谁是最后的赢家呢？
据地产行业资深人士分析，具有“优质资产、低负债、良好现金流”的企业将在本轮洗牌中胜出。因为具有优质资产，将决定在销售下行周期中，谁能获得更好的销量、更好的资金回流；较低的负债，才能保持较好的利润率水平，不至于降价销售；良好的现金流，又能形成更低负债，更好继续优质资产的能力。
香江控股家居业务稳健，连续保持高分红率、高股息率
与把房地产当成唯一主营业务的地产上市公司不同，香江控股旗下的香江家居是一个全国型的家居连锁卖场，在全国拥有近40多个门店，行业地位领先。根据年报显示，公司家居业务稳健，通过开展业态升级，打造泛家居卖场，提升流量价值，开展招商升级，顺利完成续签升租，租金收入呈稳定增长趋势，为公司创造了大量稳定的现金流。
据财报数据显示，香江控股近三年公司现金分红占归属上市公司普通股股东的净利润比率均在50%以上。一家上市公司能保持在过去的三年中连续高分红，且派现率占当年净利润五成以上，在A股市场中亦是少见的，近年来公司的股息率在3%~5%。
一二线城市具较强市场活力，估值、基本面均存在较大机遇
2019年上半年，商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平，城市市场格局却发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾：一线城市复苏回升，二线城市整体趋稳，三四线则小幅下行。目前成交表现良好的主要聚集在一线、强二线和长、珠三角经济实力较强的三四线城市。
而较为明显的是香江控股，其资产总体较优质，账面价值大幅低估，未来有望不断释放价值。
根据公司公告显示，目前公司自持的投资性房地产物业建筑面积约105万平米，广泛分布在国内主要一、二线城市(如广州、深圳、长沙、郑州、成都、南昌等)，多数位于城市中心商业区域。未来公司还有大量优质储备用地，例如公司在广州番禺项目，位于万博中心区域，目前还持有住宅、商铺及车位等已开发未售面积合计约8.24万平米，未开发土地计容建筑面积约36万平米，周边市场价38000元~48000元/平米。
据房产互联网平台数据显示，广州番禺万博中心区域附近的多个住宅或商业类楼盘，如金地壹阅府、祈福缤纷汇等，新房参考均价大多超40000元/平方米。
值得一提的是，香江控股公告显示，公司投资性房地产物业以成本法计量，2018年底投资性房地产建筑面积约104万平米，2019年第一季度末投资性房地产建筑面积约105.8万平米，公司2019年第一季度投资性房地产的账面价值合计约为32.9亿元，按照初略估算，投资性房地产的平均单位面积单价在资产负债表里，仅估值约3000元/平米。与目前市场的房价相比，因此存在较大的潜在市场价值。若投资性房地产按市场价转让，将有望为上市公司获得较好的投资收益与较好的现金流。
部分房地产企业的投资性房地产是以公允价值模式进行后续计量。某A+H的房地产企业公允价值计价约798亿，共持有投资性房地产面积约526.71万平米，单价达到1.5万元/平米，两者相比差距很大。
业绩在不断改善，未来业绩有望大幅超预期
目前香江控股连续多年收入在40亿元左右，业绩在5~7亿元左右。但从今年初开始，公司显示出业绩有望快速加快的基本面拐点。从公司一季报显示，签约金额、净现金流大幅增长，达到近10亿元。
从公开数据显示，公司今年有广州、天津项目的收入大幅增长预期。自2019年1月1日至2019年5月25日，香江天津三公司的房地产项目销售已新增认购8.59万平米，销售状况良好，目前天津项目可售面积18万平米。2019年下半年，天津项目预计新推产品13.8万平米。
广州项目主要集中在翡翠绿洲项目。其中翡翠绿洲十六期计容建筑面积约25.2万方，于2018年年末首次开盘，2019年将进行多次加推。截至2019年5月，十六期签约金额已达7.4亿元。
长城证券研报分析认为，考虑到高基数、棚改等因素，未来可能有进一步下行的压力，但不必过于悲观，政策面目前来看依然以平稳发展为主基调，因城施策框架下地方政策分化可能会更明显，维持全年销面小幅下降、重点城市量升价稳三四线分化的判断。
海通证券研报分析认为，7月23日，房地产板块估值(PE-TTM)为10.6倍，相对沪深300指数估值(PE-TTM)的折价率为13.4%。行业相对估值较前期回升。
印尼大亨Po Sun Kok荣获“2019年印尼最佳房地产领袖奖”
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